무엇이든 물어보세요 내용
내년 4월 1일 이후 아파트를 팔면 이전보다 2배 가까이 양도세를 물어야 합니다. 바뀐 부동산 법 때문에 집을 팔아야 할지 말아야 할지 알아본다.
긴급점검 8.2 부동산 대책
▶ 어떤 규제들이 강화되고 도입 됐나?
투기과열지구와 투기지역을 지정해 법령개정 등의 조치 없이도 재건축, 양도세, 주택담보대출 등에 대한 규제를 강화함으로써 투기목적의 수요를 차단하는 겁니다.
앞으로는 다주택자에 대한 양도소득세가 기존에 비해 중과되게 되고요. LTV, DTI 비율, 주택담보을 은행에서 대출받을 수 있는 금액도 기존에 비해 축소 됐습니다. 또 비싼 웃돈을 주고 부동산 시장에서 거래되는 것으로 추정되었던 재건축 조합원의 지위도 앞으로는 양도할 수 없게 됩니다.
▶ 다주택자에 대한 혜택은 줄고 세금은 늘고 법에선 1가구 1주택이상
1가구 2주택부터를 다주택자로 보는데요. 1가구 2주택부터 혜택은 줄고 세금은 더 늘어나게 됩니다. 첫번째~ 주택비과세를 받기 위해선 보유 2년이라는 요건만 충족하면 됐는데요. 하지만 이제는 2년 이상 거주해야 비과세 적용을 받습니다.
두 번째, 집을 오래 보유 했을 때 양도세를 줄여주는 장기보유특별공제 (현행 10~30%)도 다주택자에게는 적용하지 않게 됐습니다. 세 번째, 양도소득세도 중과됩니다. 1가구 2주택자에겐 6~40% 정도의 양도소득세가 부과됐는데 앞으로는 거기에 10%를 더 내야하고, 3주택자의 경우에 20%가 더 중과됩니다. 현재 개정세법 안에는 6~42%까지 최고세율이 추가로 인상되고 있어서 실제로 정부가 제시한 데로 세법이 개정된다면, 2주택자는 57.2%를, 3주택자는68.2%를 세금으로 납부해야 하는 결과가 발생될 수 있습니다.
▶주택담보대출이 예전보다 어려워졌다
용어만 들어선 어떤 걸 줄이겠다는 건지 이해가 어려우시죠? LTV는 loan to value의 약자인데요, 집값대비 대출가능비율! 은행이 집값에 따라 빌려주는 범위를 말합니다. 예를 들어 LTV가 70%라면 3억짜리 집을 살 때 2억1천만원을 대출해줄 수 있다는 의미입니다.
DTI는 debt to income의 약자인데요, 수입대비 부채상환비율을 말합니다. 연간소득이 5000만원이고 DTI가 40%라고 하면, 총부채의 연간 원리금은 2000만원을 초과할 수 없게 되는 것이죠. 보통 대출금을 10년에 갚는 것과 30년에 걸쳐 갚는 것 중에 어떤 것이 부담이 크죠? 그렇습니다. DTI는 소득이 있다면, 대출기간을 조정해서 총부채 상환비율을 맞추기 때문에 정말 중요한 것은 LTV로 대출가능비율인 것 같습니다.
▶ 재건축 조합원의 지위를 양도 못한다
앞으로 투기과열지구에서는 재건축 조합원의 지위 양도제한을 두어 특별한 조건이 없는 한 조합설립인가 후 재건축 예정주택을 양수 받은자는 조합원 지위를 인정받지 못하게 됐습니다. 이러한 규제 원인은 간단히 말해서 주요지역 재건축 시장이 여타 부동산들에 비하여 단기 급등하면서 지나친 과열양상을 보였기 때문인데요. 재건축 시장의 급등은 주변 부동산으로까지 강한 파급력을 미치게 되므로 이를 규제하여 전반적인 시장의 심리적 안정을 취하기 위함으로 보입니다.
▶임대사업자의 세금 혜택이 확대된다
다주택자에게 양자 선택을 하도록 하는 것이지요. 투기목적으로 구입한 집이라면 8.2 부동산 대책이 시행되기 전인
내년4월까지 정리를 하고, 그렇지 않다면 임대사업자로 등록해 적절한 규제를 받고 세금을 내도록 하기 위한 것입니다. 실제로 대책 발표 후 주택임대사업자를 내고 소형 주택을 여러 채 매수하겠다는 문의가 상당히 많습니다. 사실상 정부가 유일하게 허용하고 권장해주는 투자 시장이라는 점이 크게 작용했기 때문으로 보입니다. 정부는 82대책의 후속조치로 9월에 ‘주거복지 로드맵’이 발표되는데 주택임대사업자의 세제, 기금, 사회보험 등 현재보다 강화된 인센티브 정책을 담을 예정이므로 그것까지 기대하셔도 좋을 듯합니다.
▶다주택자가 임대사업자로 등록하면 어떤 혜택들이 생기게 되나
첫 번째는 거주하는 곳 외의 집은 주택의 범위에서 제외됩니다. 그러면 여러 채의 주택이 있어도 1주택만 있는 것으로 보아 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 두 번째는 주택을 여러 채 보유하고 있으면 재산세뿐만 아니라 종합부동산세가 부과되는데요, 임대사업용 주택은 종부세를 적용하지 않습니다. 세 번째로 주택임대사업자는 장기간 임대를 하는 경우, 임대소득세를 감면해드리고 있고요
네 번째로 준공공 임대사업자가 10년 이상을 임대한 경우, 준공공 임대주택을 양도할 때 양도소득세를 전액 감면해 드리고 있습니다.
엄청난 혜택을 드리죠, 하지만, 이런 혜택을 받기 위해서는 주택가격, 임대기간, 주택면적 등의 요건이 혜택별로 상이하기 때문에 전문가와 꼭 상의해서 해당 요건을 잘 지키고 있는지를 점검하셔야 합니다.
▶집을 파는 것 VS 증여에 따라 내야할 세금이 어떻게 달라지나?
예를 들어, 1억원 주고 구입한 주택이 10년이 지나서 3억원이 된 경우, 양도와 증여를 비교해 본 것인데요. 만약, 내년 4월 이후에 다주택자가 양도하는 경우엔 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고요,
2주택자는 세율이 10%, 3주택자는 세율이 20% 더 올라갑니다. 그렇게 계산했더니 2주택자인 경우엔 세액이 8천1백만원정도, 증여의 경우엔 누구에게 하는가에 따라 차이가 있긴 한 대요. 일반적으로 증여가 이뤄지는 아들이나 딸의 경우엔 3천7백만원정도의 증여세를 내게 됩니다. 내년 4월1일 기준으로 본다면 증여가 훨씬 절세하는 방법이긴 합니다.
내년 4월 1일 이후 아파트를 팔면 이전보다 2배 가까이 양도세를 물어야 합니다. 바뀐 부동산 법 때문에 집을 팔아야 할지 말아야 할지 알아본다.
긴급점검 8.2 부동산 대책
▶ 어떤 규제들이 강화되고 도입 됐나?
투기과열지구와 투기지역을 지정해 법령개정 등의 조치 없이도 재건축, 양도세, 주택담보대출 등에 대한 규제를 강화함으로써 투기목적의 수요를 차단하는 겁니다.
앞으로는 다주택자에 대한 양도소득세가 기존에 비해 중과되게 되고요. LTV, DTI 비율, 주택담보을 은행에서 대출받을 수 있는 금액도 기존에 비해 축소 됐습니다. 또 비싼 웃돈을 주고 부동산 시장에서 거래되는 것으로 추정되었던 재건축 조합원의 지위도 앞으로는 양도할 수 없게 됩니다.
▶ 다주택자에 대한 혜택은 줄고 세금은 늘고 법에선 1가구 1주택이상
1가구 2주택부터를 다주택자로 보는데요. 1가구 2주택부터 혜택은 줄고 세금은 더 늘어나게 됩니다. 첫번째~ 주택비과세를 받기 위해선 보유 2년이라는 요건만 충족하면 됐는데요. 하지만 이제는 2년 이상 거주해야 비과세 적용을 받습니다.
두 번째, 집을 오래 보유 했을 때 양도세를 줄여주는 장기보유특별공제 (현행 10~30%)도 다주택자에게는 적용하지 않게 됐습니다. 세 번째, 양도소득세도 중과됩니다. 1가구 2주택자에겐 6~40% 정도의 양도소득세가 부과됐는데 앞으로는 거기에 10%를 더 내야하고, 3주택자의 경우에 20%가 더 중과됩니다. 현재 개정세법 안에는 6~42%까지 최고세율이 추가로 인상되고 있어서 실제로 정부가 제시한 데로 세법이 개정된다면, 2주택자는 57.2%를, 3주택자는68.2%를 세금으로 납부해야 하는 결과가 발생될 수 있습니다.
▶주택담보대출이 예전보다 어려워졌다
용어만 들어선 어떤 걸 줄이겠다는 건지 이해가 어려우시죠? LTV는 loan to value의 약자인데요, 집값대비 대출가능비율! 은행이 집값에 따라 빌려주는 범위를 말합니다. 예를 들어 LTV가 70%라면 3억짜리 집을 살 때 2억1천만원을 대출해줄 수 있다는 의미입니다.
DTI는 debt to income의 약자인데요, 수입대비 부채상환비율을 말합니다. 연간소득이 5000만원이고 DTI가 40%라고 하면, 총부채의 연간 원리금은 2000만원을 초과할 수 없게 되는 것이죠. 보통 대출금을 10년에 갚는 것과 30년에 걸쳐 갚는 것 중에 어떤 것이 부담이 크죠? 그렇습니다. DTI는 소득이 있다면, 대출기간을 조정해서 총부채 상환비율을 맞추기 때문에 정말 중요한 것은 LTV로 대출가능비율인 것 같습니다.
▶ 재건축 조합원의 지위를 양도 못한다
앞으로 투기과열지구에서는 재건축 조합원의 지위 양도제한을 두어 특별한 조건이 없는 한 조합설립인가 후 재건축 예정주택을 양수 받은자는 조합원 지위를 인정받지 못하게 됐습니다. 이러한 규제 원인은 간단히 말해서 주요지역 재건축 시장이 여타 부동산들에 비하여 단기 급등하면서 지나친 과열양상을 보였기 때문인데요. 재건축 시장의 급등은 주변 부동산으로까지 강한 파급력을 미치게 되므로 이를 규제하여 전반적인 시장의 심리적 안정을 취하기 위함으로 보입니다.
▶임대사업자의 세금 혜택이 확대된다
다주택자에게 양자 선택을 하도록 하는 것이지요. 투기목적으로 구입한 집이라면 8.2 부동산 대책이 시행되기 전인
내년4월까지 정리를 하고, 그렇지 않다면 임대사업자로 등록해 적절한 규제를 받고 세금을 내도록 하기 위한 것입니다. 실제로 대책 발표 후 주택임대사업자를 내고 소형 주택을 여러 채 매수하겠다는 문의가 상당히 많습니다. 사실상 정부가 유일하게 허용하고 권장해주는 투자 시장이라는 점이 크게 작용했기 때문으로 보입니다. 정부는 82대책의 후속조치로 9월에 ‘주거복지 로드맵’이 발표되는데 주택임대사업자의 세제, 기금, 사회보험 등 현재보다 강화된 인센티브 정책을 담을 예정이므로 그것까지 기대하셔도 좋을 듯합니다.
▶다주택자가 임대사업자로 등록하면 어떤 혜택들이 생기게 되나
첫 번째는 거주하는 곳 외의 집은 주택의 범위에서 제외됩니다. 그러면 여러 채의 주택이 있어도 1주택만 있는 것으로 보아 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 두 번째는 주택을 여러 채 보유하고 있으면 재산세뿐만 아니라 종합부동산세가 부과되는데요, 임대사업용 주택은 종부세를 적용하지 않습니다. 세 번째로 주택임대사업자는 장기간 임대를 하는 경우, 임대소득세를 감면해드리고 있고요
네 번째로 준공공 임대사업자가 10년 이상을 임대한 경우, 준공공 임대주택을 양도할 때 양도소득세를 전액 감면해 드리고 있습니다.
엄청난 혜택을 드리죠, 하지만, 이런 혜택을 받기 위해서는 주택가격, 임대기간, 주택면적 등의 요건이 혜택별로 상이하기 때문에 전문가와 꼭 상의해서 해당 요건을 잘 지키고 있는지를 점검하셔야 합니다.
▶집을 파는 것 VS 증여에 따라 내야할 세금이 어떻게 달라지나?
예를 들어, 1억원 주고 구입한 주택이 10년이 지나서 3억원이 된 경우, 양도와 증여를 비교해 본 것인데요. 만약, 내년 4월 이후에 다주택자가 양도하는 경우엔 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고요,
2주택자는 세율이 10%, 3주택자는 세율이 20% 더 올라갑니다. 그렇게 계산했더니 2주택자인 경우엔 세액이 8천1백만원정도, 증여의 경우엔 누구에게 하는가에 따라 차이가 있긴 한 대요. 일반적으로 증여가 이뤄지는 아들이나 딸의 경우엔 3천7백만원정도의 증여세를 내게 됩니다. 내년 4월1일 기준으로 본다면 증여가 훨씬 절세하는 방법이긴 합니다.